房地产估价报告备案表清远家具封边胶价格
编号：2 年（ ）号 年 月 日
此表式二份，份留存备案机关 份留存评估机构
二篇：离石房产报告20xx年10月17日 星期三 09:36 P.M.
离石区房地产市场
前言
润通置地·太原公司通过对吕梁市离石区宏观经济、消费需求，特别是对离石区房地产市场的现状进行广泛的实地调研和区域住宅供应量等资料数据进行统计整理后，以科学、业、实用为原则，结吕梁市离石区房地产发展的宏观经济和政府向为背景，分析得出吕梁市离石区房地产总体市场及住宅市场总量水平和结构特征，包括市场总供给、市场结构及供需结构特点、及价格变化趋势等，通过此报告可使得地产项目能够加准确的进行市场、价
格定位，以及为后期房地产项目的营销广策略奠定基础。
调研目的
在现今越来越激烈的房地产市场竞争中，为了使本项目在众多楼盘中脱颖而出，加准确的锁定目标顾客群，做出具有针对的房型产品、具格的楼盘定位，实现快速销售和回笼资金以及提市场占有率，通过此次市场调研，可帮助本项目进行准确的项目定位,包括市
场定位、价格定位和目标消费群体定位。 调研法及式
抽样调查法
度访谈法
调研时间
20xx年5月26日至6月2日
调研范围
龙凤南大街、龙凤北大街、永宁中路、永宁东路、永宁西路、长路、步行街、世纪广场、
教育院校、店、政府机关、住宅小区、宾馆酒店等
调研对象
普通消费者、政府官员、教育界人士、私营企业主等
调研公司
润通置地·太原公司房地产经纪有限公司
调研内容
由于土地和房屋位置的固定，房地产市场调查有很的地域特征。我们依据吕梁市离石区地域形态特点切入房地产市场调研，由吕梁市离石区宏观环境调查，到住房需求调查，再到楼盘产品的调查，由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回
复到单个楼盘、区域市场。具体调研内容如下：
（）吕梁市离石区宏观环境调研
（二）吕梁市离石区房地产市场概况
（三）普通消费群与目标客户群住房需求调研
（四）市场需求容量调研
（五）吕梁市离石区地产项目基本状况调研
（六）竞争项目调研
1、吕梁市宏观环境调查
1.1 宏观环境形势概况
吕梁市位于山西省中部西侧，西隔黄河与陕西省榆林地区相望，东临汾河与晋中市毗连，南与临汾市接壤，北与忻州市为邻，东西部倚吕梁山与太原市相连。吕梁地区党政军机关驻离石市。吕梁市辖二市（汾阳市、孝义市）、区（离石区）、十县（交城、文水、兴县、临县、柳林、石楼、岚县、山、中阳、交口）。现今吕梁市总人口达344万人，全市总面
积21095平公里，多系山区，平原仅占8.2，占山西省总面积的13.5，东西宽140公
里，南北长220公里，地区界长954.3公里。
分析：由于吕梁市的地形多山，使每年的土地放量相当有限，法形成规模化开发。在离石区这种情况为突出。由于土地资源的不可再生，未来市场的土地供应会为紧张，从而
使房价将会呈持续上扬状态。
吕梁市离石区位于山西省西部，吕梁山脉中段西侧，北接山、临县，南连中阳，东与交城、文水、汾阳接壤，西同柳林毗连，是吕梁市委、市政府所在地清远家具封边胶价格，是山西省西部地区的中心城市。离石区距省会太原市187公里，是山西省与西部联系的门户，西距陕西省吴堡县城60公里，是承东启西区域中心城市和以煤炭加工工业为主的新型综工业城市。全区国土面积1324平公里。现辖2镇3乡7个街道办事处，193个行政村，总人口23.93万人，其中农业人口13.79万人。19xx年经国务院划定的离（石）柳（林）为能源开发区的重要城市，
离石区依托资源开发，发展潜力巨大，商机限。 分析：吕梁市相对于其他同水平城市，流动人口所占的比例较低，随着城市的不断发展，其流动人口将会急速增加，流动人口的增加将进步动吕梁市经济的快速发展，动对住宅、
和商业地产的需求。
离石区南北山脉环绕，东西河流汇聚，由龙凤大桥、西吊桥、东川河大桥、石州桥、东吊桥、永宁桥、崖湾大桥7座桥自西向东镶接整个城市。本区由14条主干路、20多余条街道，5个公园\绿地\广场——凤山公园、世纪广场、街心公园、莲花池公园、市民广场构成。 离石区主干道为滨河北路、滨河西路、永宁西路、永宁中路、永宁东路。其中永宁路贯穿整个城市之繁华。滨河南路与滨河北路主要以政府机关和教育院校为主，其中滨河南西路以手机数码为主，可称“离石区IT通讯条街”，滨河北西路以具建材市场为主，可称“离石区具建材中心地带”。滨河南西路、滨河南东路行政机构有吕梁工商行政管理局、区国土资源局、区环卫局、离石公路管理段、区安监局、区园林绿化局、区机动车辆检测服务中心；教育机构有吕梁圆美术培训中心、吕梁教育学院育英中学、中学教师培训中心、吕梁聋哑职业学校、吕梁技工学校、区中学、区职业中学；购物场所有万和商贸城、数码广场、伟宇精品电器商场、时尚手机城、舟电脑等。滨河北西路、滨河北东路行政机构有市林业局、市民营局、吕梁地区微波站、市广电中心、市交通局、吕梁水利建筑工程总队、吕梁交通征费稽查分局、输变电二工区、市中法院、市气象局、市科委；教育院校有市卫生学校、区七小学、市委党校、市会计学校、吕梁等科学校、市技工学校、山西省吕梁英杰中学；医疗卫生有市人民医院二部、百姓平价大药房、市人民医院、市预控制中心；购物场所有奴有红枣市、大众市、具市场(国贸具中心\康达建材等)。 离石区北团结路、长路、久安路与龙凤北大街相交汇，作为离石区繁华商业圈的有力补充。马茂庄路与离石新开发区相毗邻，北面袁路市政生活配套相对较差，东面畔沟路、货源路、
交通路为通往汾阳的主干道。
龙凤南北大街为离石区2条长的主干道。龙凤南大街为离石宽的新建交通干线，属离石新开发区，区域发展前景看好，标志建筑物有吕梁汉画像石博物馆与莲花池公园；行政机构有吕梁市建设局、市文物旅游局、市公安消支队；酒店娱乐有宝鼎大酒店、天上人间休闲俱乐部、全球通俱乐部；医疗卫生有市卫生监督所、市骨结核病科医院；企事业单位有山西亚通煤焦有限公司、市烟草局；居民楼有吕梁地委属大院、龙腾花苑、昶宁小区（建设中）、土地局小区（建设中）、丽景花园（建设中）、民生帝景（在售）等居民小区，人文环境较优越。龙凤北大街集餐饮、酒店、休闲、娱乐为体，可堪称“离石区餐饮娱乐条街”，
餐饮酒店有咸亨酒店、双来宴大酒店、兴县大酒店、小尾羊大酒店、龙泉大酒店、龙江大酒店、贺兰斋砂锅、代县敖面馆、乡村拔面馆、唐风酒楼、牧羊人、东北食府、巴西烤肉、乾星酒楼、小吃林等；休闲娱乐场所有韵达私人会所、流金岁月、金年华、同乐茶馆、汇河娱乐、浪淘沙、良子足道、百度足道、大自在网吧、薇芙苑时尚发艺造型、杰特曼浴苑等；购物场所有美佳乐市、水果便利店、定中海鲜水产肉食便利店、龙凤装饰城等；行政机构有吕梁供电分公司\继电保护自动化所、市农机局、税务、农业银行、电信等；企事业单位有吕梁联众设计印业有限公司、山西吕梁华晋建筑有限公司、吕梁昶顺汽车租赁公司、吕梁翔通新华夏汽车连锁销售公司；医疗教育有吕梁计划生育指门诊、市妇幼保健院、吕梁残疾人康复院、吕梁市离石区八小学校、吕梁市直春苗幼儿园等；居民楼有食
品公司职工宿舍(在建6层)、邮电小区、税苑小区等。
兴隆街与八路邻近离石区世纪广场，人口密度与建筑密度较大，集餐饮娱乐、通讯购物、金融保险、医疗教育为体，属“吕梁市离石区CLD+核心商业圈”。街心公园的点缀使得此区人景交汇相映、繁荣限！周边市政生活配套完善，餐饮酒店有吕梁饭店、佳香基、国贸大酒店、新华大酒店、新世纪大酒店、昌德酒店、东坡酒店、小肥羊大酒店、福龙大酒店、凯鑫商务酒店、吕梁宾馆、韩国烤肉、江南酒楼(海鲜酒楼)、犇犇酒楼、三和饭店等；休闲娱乐：天上人间休闲俱乐部、世纪娱乐城、大众浴园、飞扬网络广场、网通园永宁东路网吧连锁店等；购物场所：石州百货大楼、贵都购物广场、圣鑫商城、时尚女人街、新欣商城、天龙购物商场、离石大厦、时代购物广场、万和商贸城、梦想儿童市、天益市等；金融保险：区农行、建行吕梁分行、工行石州支行、信、离石市城市信用社、农业发展银行、工商银行(吕梁分行永宁路支行)、农业银行、市城市信用社、建设银行、山西人民财产保险；行政机构：市教育局、吕梁市煤炭工业局、吕梁市安全生产监督管理局、邮政、司法警察大队.离石人民法院、吕梁地税、吕梁市人民政府、区国土资源局、交警队、吕梁巡逻队、吕梁市委员会纪检委等；医疗卫生：离石市人民医院、市红十字会齿科医院、吕梁荣军医院、安康综门诊、长城药店口腔门诊、离石妇幼保健院门诊所、济生堂大药房、民众大药房、百草中药堂、吕梁离石长城药店、万民药房连锁等；教育机构：离石育红幼儿园、离石市小学、英才幼儿园、双语幼儿园、区中学、区职业中学、市体校、白天鹅电脑培训中心、山西兴华电脑培训、市安全技术培训中心、吕梁教育学院育英中学、中学教师培训中心、吕梁技工学校等；通讯机构：网通、铁通吕梁分公司、移动、联通、移动营业厅、吕梁市通迅分公司；电器具：开新宇电器、易通手机、普众电脑城、美园具城、海洋通迅广场、万盛通讯社手机广场、数码广场、伟宇精品电器商场、时尚手机城、舟电脑等；企事业单位：医药药材公司、吕梁市物资集团、山西煤炭运销总公司离石分公司、吕梁国能天泰煤炭有限分公司、吕梁易乘二手车交易公司、吕梁旭阳运业有限公司、吕梁市印刷厂、市进出口公司等；城市交通：车程10分种到
离石汽车站、市内1路车四通八达，真正实现城市自由行！
离石区北和平街、新华街、桥头街以居民楼为主，多为行政单位集资房与村民自建房，其中桥头街邻近吕梁市离石区旅游景点——凤山公园。和平街上行政教育、企事业机构有吕梁劳动就业局、吕梁职业介绍中心、吕梁白天鹅计机学校、电视中学、山西省吕梁实验中学、市职业中、华夏城乡建设工程有限公司等，居民楼有消支队属院、公路分局属院等；新华街行政、企事业机构有山西大土河焦化有限责任公司、同仁康大药房有限公司、吕梁市焦炭供销总公司、铁通、银行等，居民楼有命名安全小区、财政局属院等；桥头街行政教育、企事业机构有吕梁水利、吕梁晋源建设监理有限公司、吕梁信源拍行、邮政储蓄、久安卫生所、吕梁市凤山街道卫生院、华北电脑学校、凤山底小学、农行吕梁分
行、投资政财营业厅、状元廊书店等。
建设街、新建街与永宁中、东路相交汇，行政教育机构有市环保局、市委老干局、市司法局、
区公安局、白天鹅电脑培训中心等；邻近临泽园市、离石干休宾馆、石洲宾馆，为居民生
活区。
前瓦街、后瓦街、育英街、五街、前进街、七街、六街、贺昌街、龙山街、兴农街为
离石区小街道，南大街为通往临县的主干道之。
根据上述吕梁市离石区地块调研资料汇总，加以人口密集度、建筑密集度、商业辐射地与市
政生活配套等参数分析得出：
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1、吕梁市离石区中央生活区、商业圈为永宁路世纪广场地块，辐射地为八路与兴隆街等，本项目位于八路，区域内市政生活配套完善，公寓市场定位于哪个客源市场，如何把握区域市场和全市市场的平衡点，各占多少比例，万能胶厂家定位报告中将详细论述。文化及休闲娱乐在离石区欠发达，项目所在地是吕梁市离石区市中心地带，得天厚的地段如何建造出符消
费者的住房，将在定位报告中详细论述；
2、龙凤北大街集餐饮酒店、休闲娱乐为体，可堪称“离石区餐饮娱乐条街”，是CLD、商
业圈的有力补充；
3、滨河南、北路主要为党政机关、教育院校集中地；
4、龙凤南大街作为离石新开发区，发展势头足以见证实力；
5、离石居住区较分散，多位于和平街、新华街、桥头街、建设街、新建街带。其中桥头街
邻近吕梁市离石区旅游景点——凤山公园。
1.2 产业经济对房地产市场的影响
吕梁有丰富的野生资源和矿藏资源。煤、铁、铝、石膏、云母、硫磺、石棉，储量较大，全市含煤面积达1万多平公里，各县市区均有埋藏，已探明储量达313亿吨。离柳矿区4号主焦煤含硫低、灰分少，被誉为“国宝”；铝矾土资源丰富，铁矿资源分布广、储量大，气、硫磺、石棉等储量可观，经过多年建设，吕梁已形成以煤炭、焦炭、化工、电力、冶炼、建
材化工产业为主的工业体系，旅游与新技术产业等新型产业也已初步形成。
全市产值亿元企业达到25户，实现利税在2000万元以上的企业达到18户。20xx年——20xx年全市GDP达到91.39亿元，同比增长17.5。财政总收入突破60亿元，累计完成600830万元，同比增长58.65。吕梁市GDP为134.96亿元，比20xx年增长12.1。财政总收入23.19亿元，增长42.3；8个县市财政总收入亿元。粮食总产量78.3万吨，增长4.8。规模以上企业工业总产值143.81亿元，增长29.3，工业增加值54.43亿元；交城、文水、孝义、离石、中阳、交口、汾阳、柳林7个县市工业总产值均突破10亿元大关。社会固定资产投资65.81亿元。社会消费品售总额35.74亿元，增长6.3。城镇居民人均可支配收入6415元，农民人均纯收入
1491元。
分析：
1、吕梁市从20xx年到20xx年国民生产总值平均以13.7的速度增加，而且增长速率有加快的
趋势，表明吕梁市近些年经济发展情况良好。
2、以国有经济和民营为主体的国民经济健康快速的发展，表明经济运行的健康，也预示着地
产行业巨大发展空间。
3、全市产业经济持续发展,人民生活水平稳步提，对住房消费需求将呈上涨状态，在未
来的几年内，房地产市场将呈现出供需两的大好局面。
1.3 市政及交通建设对房地产市场的影响
孝柳铁路、太中银铁路、307国道、209国道、汾柳速公路、太佳速公路交汇于离石城区，
还有正在建设中的吕梁民航机场，是秦晋两省交通枢纽集散地，交通非常便利。
注：由于缺乏市政建设规划的具体资料，此部分内容不太完整。
1.4 人口及消费购买力分析
吕梁市总人口达344万人，离石区总人口23.93万人。
注：由于缺乏人口及消费购买力分析的具体资料，此部分内容不太完整。
1.5 文化环境分析
1.6 地理及气候特征分析
区域气候特征属于暖温带大陆季风气候，四季分明，春季干燥风大，夏季热少雨，秋季天气爽，冬季寒冷少雪。年平均气温为8.8℃,年降雨量为550毫米左右,年平均日照时数2592.2
小时,平均日照率为59,霜期150-170天左右。
端低气温 -25.5℃
端气温 38.9℃
年平均风速 2米/秒
大风速 27米/秒
大积雪度难关 270毫米
主风向 北北东
大冻结度难关 0.9-1.0米
地震基本烈度 6度
2、吕梁市离石区住宅供应分析及区域市场特点
2.l 离石区总体供应情况
离石房地产投资大幅增加，20xx年完成住建设投资1.87亿元，同比增长17.17，施工面积达到15万m2。其中住宅投资占总投资的75。从销售投资比率来看，销售额占到投资额的92以上。20xx年吕梁市离石区在建房屋供应量约为60.23万m2，其中住房供应量约为54.66万m2，在建办公楼供应量约为5.57万m2，正在规划中房屋占地面积约为118.81亩。目前在售住宅有5，分别为：丽景小区、民生·帝景、昶宁小区、滨东花园和芙蓉小区，建筑面积约为26.88万m2，占整体供应量的49左右，多为层建筑。单位集资建房有11，分别为：智渊商贸底商住宅楼、吕梁市农业局农业服务中心工程住宅楼、吕梁市财政局属楼、吕梁市土地局属楼、吕梁市进出口公司住宅楼、吕梁市电信枢纽楼、吕梁信用社住宅小区、地税局小区、石油公司属楼、物资公司属楼、吕梁市建筑安装总公司交通路住宅楼，建筑面积约为19.39万m2，多为6层建筑。从20xx年的开发数据可以看出，吕梁市离石区房地产开发规模呈逐年
增长态势，主要原因是房地产开发周期较长，住房需求较大。
2.2 离石区域市场特点
A、20xx年离石区房地产市场处于起步阶段
从离石城区庭住房现状特点、住房来源及上市商品房数量来看，离石区房地产市场仍处于初起步阶段，据有关部门调查显示,离石区大部分为低旧平房,人均面积不足10平米,该类住户占总户数的30左右。20xx年5月润通置地·太原公司通过调研发现，离石区市民仍停留在单位集资和个人建房为主，上市商品房屈指可数。且所有在建项目中，砖混结构建筑占对多数，现有在售项目几乎没有任何广，仅有4设立了售楼处，对项目做了包装，其余几个项
目接待处的陈设装修亦非常简单，销售人员不业，除报价以外没有销售说辞。
B、离石区房地产市场不规范
吕梁离石区房地产市场的开发行为体现出不规范，个人自建项目是离石区房地产市场的特之。个别当地人具备定的资金实力和较强的社会关系，从土地局批到土地后自建楼房，多为6层，1-2层底商，以上部分为住宅，这些个人批地建房比比皆是，尤其以城乡结部
为严重，上市商品房多为经济适用房规划用地。
C、离石区房地产发展较缓慢
从离石区地域特征决定了此区域房地产市场发展进程较慢，作为新开发区的龙凤南大街线，20xx年已进入开发热潮，多为政府机关单位和马茂村集资建房，目前可开发土地资源有限。据了解离石区城市规划已将北川河作为下个新开发热点区域，目前吕梁市离石区从总体全
民经济收入状况来看仍属个收入较低的中小城市，人民生活水平总体偏低。在未来两三年
内离石城区住房供应仍以经济适用房和安居工程为主。
D、离石区房地产消费人群特征
从消费市场来看，单品价格较的店销售状况明显好于大众的店铺。但消费市场的构
成又以低档商业为主，由此可见，当地群众收入水平明显呈两分化状态
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